Türkiye'de ikinci el konut piyasasında yaşanan durgunluk dikkat çekiyor. Bazı bölgelerde eski dairelerin fiyatlarının sıfır konutlarla yarışır hale gelmesi, alıcıların tercihlerini değiştiriyor.
Ev sahiplerinin yüksek satış beklentisi ile alıcıların teklifleri arasındaki fark büyürken, ikinci el konut satışlarında düşüş yaşanıyor.
Deprem güvenliği, bakım ve tadilat masrafları da konut almak isteyenlerin kararlarını etkiliyor. Yeni projelerde sunulan ödeme kolaylıkları ise ikinci el konutların rekabetini zorlaştırıyor.
Sıfır Konut Satışları Arttı, İkinci El Geriledi
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Eylül 2026'da ilk el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artarak 51 bin 519'a yükseldi. Aynı dönemde ikinci el konut satışları ise yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871'e geriledi.
Veriler, ikinci el konut piyasasındaki satış kaybını ortaya koydu.
Türkiye Gazetesi'nde yer alan habere göre, ikinci el konut piyasasındaki durgunluğun nedenlerinden biri de ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi.
Ev sahiplerinin emlak ilan sitelerinde yer alan benzer konutların fiyatlarını esas alarak satış bedeli belirlemesi, piyasadaki fiyat beklentisini yukarı çekiyor. Ancak ilanlarda yer alan rakamlar, gerçekleşen satış fiyatlarını her zaman yansıtmıyor.
Eski binaların bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme maliyetleri de hesaba katıldığında alıcılar aynı bütçeyle daha yeni konutlara yöneliyor.
Satıcılar ise bekledikleri fiyatlara ulaşamayınca ilanlarını uzun süre yayında tutuyor.
Konut İlanlarında Bekleme Süresi Uzadı
BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükseldi. Konut talep endeksi de aynı dönemde aylık yüzde 6,4 geriledi.
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, ikinci el konut piyasasında fiyatın satışın önündeki en önemli engellerden biri haline geldiğine dikkat çekiyor.
Özellikle yüksek bedelle ilana çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen ev sahipleri zamanla fiyat indirimi yapmak zorunda kalıyor.
Yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri, garanti ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabet gücünü etkiliyor. Sektör temsilcileri, ilan fiyatları yerine gerçekleşen satış bedellerinin dikkate alınması gerektiğini belirtiyor.
Kira Getirisi Yatırım Kararını Etkiliyor
Konut alımında kira getirisi de önemli kriterler arasında yer alıyor. Satış fiyatlarının yükselmesine rağmen kira bedellerinin aynı oranda artmaması, yatırımların geri dönüş süresini uzatıyor.
Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanının yatırımcı açısından daha az cazip hale gelmesi, talebi etkiliyor.
Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değer kazanmasını değil, ödedikleri bedelin kira geliriyle ne kadar sürede karşılanabileceğini de hesaplıyor.
Ucuz Konutlarda Tadilat Masrafı Dikkat Çekiyor
İkinci el konutlarda satış fiyatının düşük olması her zaman avantaj sağlamıyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi önemli maliyetler oluşturabiliyor.
Mutfak ve banyo tadilatıyla birlikte kapsamlı yenileme ihtiyacı da konutun toplam maliyetini artırıyor.
Bu nedenle alıcılar yalnızca evin satış bedelini değil, satın alma sonrasında karşılaşabilecekleri masrafları da hesaba katıyor. Başlangıçta uygun fiyatlı görünen bazı daireler, yenileme maliyetleri eklendiğinde avantajını kaybedebiliyor.
Deprem Güvenliği Konut Tercihinde Belirleyici Oldu
İkinci el konut alımında binanın yaşı ve deprem güvenliği de tercihleri etkileyen unsurlar arasında bulunuyor.
Aynı mahallede bulunan daireler arasında metrekare ve kat farkının yanı sıra binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa performans raporu da önem taşıyor.
Alıcılar, özellikle eski binalarda olası güçlendirme ve kentsel dönüşüm maliyetlerini üstlenmek istemiyor. Bu nedenle konumu avantajlı olsa bile yapısal güvenlik konusunda soru işaretleri bulunan konutlar, alıcıların tercihinde dezavantaj yaşayabiliyor.
