Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli tapu sahiplerini ilgilendiren önalım hakkına ilişkin önemli bir karara imza attı. Önalım hakkının kullanımında dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören düzenleme, Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edildi.
Karar kapsamında, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı kanunla değiştirilen ikinci fıkrasının Anayasa'ya aykırı olduğu gerekçesiyle AYM'ye başvurdu.
İptal başvurularında, düzenlemeyle önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasının öngörüldüğü, dava konusu payın rayiç bedelinin ise hakim tarafından gecikmeksizin belirleneceğinin hükme bağlandığı belirtildi.
Yasal değişiklik öncesinde önalım hakkının satış bedeli ve tapu masraflarının karşılanmasıyla kullanılabildiği ifade edilen başvurularda, yeni düzenlemenin "payın rayiç bedeli ve tapu masrafları" esasına dayanmasının tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı ileri sürüldü.
Ayrıca rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ve süreye ilişkin kavramların belirsiz olduğu iddiasına yer verildi.
Anayasa Mahkemesi, yaptığı inceleme sonucunda önalım hakkının kullanımında rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesini öngören kuralı Anayasa'ya aykırı buldu ve iptaline karar verdi.
Kararda, önalım hakkının satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatlerini ilgilendiren bir hukuki ilişki oluşturduğu belirtildi. Önalım hakkının mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğuna da dikkat çekildi.
Mahkeme, önalım hakkı sahibine aynı taşınmazda paydaş olması nedeniyle diğer payları satın alma konusunda öncelik tanındığını hatırlattı.
AYM kararında, önalım hakkına konu payın bedelinin hakim tarafından belirlenmesinin tarafların iradesini ortadan kaldırdığına dikkat çekildi.
Kararda, satıcı ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedelinin esas alınmaması halinde önalım hakkına konu satış sözleşmesinin şartlarının değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşebileceği ifade edildi.
Mahkeme, düzenlemenin tarafların serbest iradeleriyle belirlediği satış bedeli yerine mahkemece tespit edilecek rayiç bedelin ödenmesini öngördüğünü belirtti.
AYM kararında, satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran düzenlemenin, üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabileceği, önalım hakkı sahibini ise hukuken belirsiz bir konuma sokabileceği kaydedildi.
Bu nedenlerle hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşıldı.
Anayasa Mahkemesi, hisseli tapularda önalım hakkının kullanımına ilişkin rayiç bedel düzenlemesini Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına aykırı buldu.
İptal kararının 9 ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı.
