Yüksek Mahkeme, taşınmazın fiilen kullanıldığını bilen veya gerekli özeni göstermesi halinde bu durumu öğrenebilecek durumda olan kişinin, tapuyu sonradan devralmış olsa dahi her durumda “iyi niyetli üçüncü kişi” olarak korunamayacağına hükmetti.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, konut satışlarında tapu devri gerçekleşmeden taşınmazı teslim alan ve uzun süre fiilen kullanan tüketicilerin karşılaşabileceği uyuşmazlıklara ilişkin dikkat çeken bir kararı onadı.
Dava, müteahhitten satın aldığı konutu 2013 yılında teslim alan ve ailesiyle birlikte yaşamaya başlayan tüketicinin, taşınmazın daha sonra başka bir kişiye devredilmesi üzerine açtığı tapu iptali ve tescil davası üzerinden görüldü.
Yerel mahkeme ile istinaf mahkemesinin tüketici lehine verdiği karar, Yargıtay tarafından da hukuka uygun bulundu.
Karar künyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/2811, K. 2026/1813, T. 30.04.2026.
Daire 2013 yılında teslim edildi
Dava dosyasındaki bilgilere göre tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerden birini satın aldı.
Konutun bedelini ödediğini belirten tüketici, daireyi Kasım 2013'te teslim aldı. Ardından doğalgaz aboneliğini yaptıran alıcı, ikametgahını da söz konusu adrese taşıyarak ailesiyle birlikte yaşamaya başladı.
Ancak konutun bedelinin ödenmesine rağmen tapu devri tüketicinin üzerine yapılmadı.
Tüketici, müteahhit tarafından bir süre oyalandığını, daha sonra ise satın aldığı dairenin müteahhitle ticari ilişkisi bulunan başka bir kişiye devredildiğini öğrendiğini belirtti.
Aynı binadaki 3 daire aynı gün devredildi
Bunun üzerine tüketici, taşınmazın tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili istemiyle dava açtı.
Davacı, tapu devrinin kendisinden mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirildiğini öne sürdü. Dava dosyasına yansıyan iddialara göre aynı binada bulunan 3 bağımsız bölümün 28 Ocak 2014 tarihinde aynı gün içerisinde devredildiği ve satış bedellerinin taşınmazların gerçek değerlerinin altında gösterildiği ileri sürüldü.
Tüketici, söz konusu işlemlerin muvazaalı olduğunu savunarak tapunun iptal edilmesini ve konutun kendi adına tescil edilmesini talep etti.
Mahkeme abonelik kayıtlarını ve tanıkları inceledi
Davayı gören Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, dosyada bulunan abonelik kayıtları ile tanık beyanlarını değerlendirdi.
Mahkeme, tüketicinin 2013 yılından itibaren taşınmazda fiilen yaşadığını tespit etti.
Davalının, taşınmazı görmeden satın aldığı yönündeki savunması ise mahkeme tarafından hayatın olağan akışına uygun bulunmadı.
Mahkeme, konutun fiilen kullanıldığının dışarıdan da anlaşılabilecek durumda olduğu değerlendirmesiyle tapu iptali ve tescil yönünde karar verdi.
İstinaf mahkemesi de tüketiciyi haklı buldu
Dosyanın istinaf incelemesini gerçekleştiren Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi de yerel mahkemenin kararını hukuka uygun buldu.
İstinaf kararında, taşınmazın kullanımına ilişkin abonelik kayıtlarına dikkat çekildi. Ayrıca davalının karakolda verdiği ifadede, konutta başka bir kişinin yaşadığını bildiğine yönelik beyanının bulunduğu değerlendirildi.
Bu durumun, taşınmazı devralan kişinin konuttaki fiili durumdan haberdar olmadığı yönündeki savunmasıyla çeliştiği belirtildi.
Yargıtay’dan “iyi niyetli üçüncü kişi” değerlendirmesi
Dosyanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, istinaf mahkemesinin kararını oy birliğiyle onadı.
Yüksek Mahkeme'nin değerlendirmesi, tapu siciline güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyi niyetinin her durumda otomatik olarak korunmadığını ortaya koydu.
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamında, tapu siciline iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişilerin edinimleri belirli şartlarda korunuyor.
Ancak bu korumanın sınırsız olmadığına dikkat çekiliyor.
Bir kişinin taşınmazdaki hukuki veya fiili durumu bildiği ya da gerekli özeni göstermesi halinde öğrenebilecek durumda olduğu ortaya konulursa, tapuyu sonradan devralmış olması tek başına iyi niyet iddiasını korumaya yetmeyebiliyor.
Taşınmazın fiilen kullanılması kritik önem taşıdı
Yargıtay kararında öne çıkan unsurlardan biri, tüketicinin taşınmazı uzun süredir fiilen kullanıyor olması oldu.
Konutun teslim alınması, doğalgaz aboneliğinin bulunması, ikametgah adresinin taşınmaza alınması ve tüketicinin ailesiyle birlikte konutta yaşaması gibi unsurlar, taşınmazın fiilen kullanıldığını gösteren deliller arasında değerlendirildi.
Bu nedenle tapuyu sonradan devralan kişinin, taşınmazdaki mevcut kullanım durumunu araştırması gerektiği sonucuna varıldı.
Karar her adi yazılı sözleşmeyi geçerli hale getirmiyor
Yargıtay kararının ardından dikkat edilmesi gereken önemli noktalardan biri de adi yazılı sözleşmeler oldu.
Karar, müteahhit ile yapılan her adi yazılı konut satış sözleşmesinin tek başına tapu devrini sağlayacağı veya her durumda geçerli kabul edileceği anlamına gelmiyor.
Uyuşmazlık; sözleşmenin niteliği, yükleniciye düşen bağımsız bölüm üzerindeki hakkın temliki, konutun tüketiciye teslim edilmesi ve taşınmazın uzun süre fiilen kullanılması gibi birden fazla unsur birlikte değerlendirilerek sonuçlandırıldı.
Dolayısıyla benzer davalarda yalnızca sözleşmenin varlığı değil; ödeme belgeleri, teslim durumu, taşınmazın fiili kullanımı, abonelik kayıtları, tanık anlatımları ve tapuyu devralan kişinin mevcut durumdan haberdar olup olmadığı da belirleyici olabiliyor.
Ev alacaklara önemli uyarılar
Karar, konut satın alırken yalnızca satış sözleşmesine değil, taşınmazın hukuki ve fiili durumuna da dikkat edilmesi gerektiğini bir kez daha gündeme getirdi.
Uzmanların benzer uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından dikkat çektiği başlıca noktalar şöyle:
- Tapu kaydı ve taşınmaz üzerindeki şerhler ayrıntılı şekilde incelenmeli.
- Satın alınacak konut mümkünse yerinde görülmeli.
- Taşınmazda başka bir kişinin yaşayıp yaşamadığı araştırılmalı.
- Konutta başka bir kişinin bulunması halinde bu kişinin hangi hukuki hakka dayanarak taşınmazı kullandığı öğrenilmeli.
- Müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin hukuki durumu incelenmeli.
- Satış ve ödeme işlemleri mümkün olduğunca resmi belgelerle kayıt altına alınmalı.
- Tapu devri gerçekleşmeden kapora veya peşinat ödenirken hukuki durum mutlaka araştırılmalı.
Temyiz süresi de dosyada değerlendirildi
Yargıtay kararında ayrıca davalılardan birinin temyiz başvurusunun süresinde yapılıp yapılmadığı da ele alındı.
Dosyadaki bilgilere göre karar, ilgili davalının vekiline 30 Haziran 2025 tarihinde tebliğ edildi. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda öngörülen iki haftalık yasal temyiz süresinin geçirilmiş olması nedeniyle söz konusu davalının temyiz başvurusu süre yönünden reddedildi.
Yargıtay kararının önemi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin kararı, taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydının yanı sıra taşınmazın fiili kullanım durumunun da önem taşıdığını ortaya koydu.
Kararla birlikte, tapuyu sonradan devralan kişilerin “tapu siciline güvendim” şeklindeki savunmasının her somut olayda otomatik olarak kabul edilmeyeceği vurgulanmış oldu.
Özellikle taşınmazın başka bir kişi tarafından uzun süredir kullanıldığı açıkça görülebiliyor veya tapuyu devralan kişinin gerekli araştırmayı yapması halinde bu durumdan haberdar olması mümkün bulunuyorsa, iyi niyet iddiasının hukuki koruma sağlayıp sağlamayacağı somut olayın koşullarına göre değerlendirilecek.
