Tapu sicil muhafızlığında, yapılmayan alım ve satımların ( noter satışı, protokol, senet vs…) hiçbir geçerliliği yoktur. İstisna olarak; noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Ancak, satış vaadi sözleşmesi ile alınan taşınmazı, tapu dairesine giderek, adınıza tescil ettirdiğiniz takdirde bir hüküm ifade eder. Aksi halde, satıcı taraf art niyet taşıyorsa, aynı satış vaadi sözleşmesini binlerce kişiye vaat eder.
     Çok önemli ve unutulmaması gereken noktada şudur. Almış olduğunuz satış vaadi sözleşmesini tescilde ettirseniz, tescil tarihinden itibaren geçerliliği beş yıldır. Beş yıl içerisinde kesin satış tahakkuk etmezse, tapu sicil muhafızlığınca şerhin bir hükmü kalmaz, taşınmaz sahibi veya şerhi koyanın müracaatı ile 5 yıl sonunda şerh düşer. Bu demek oluyor ki; satış vaadi sözleşmesini, tapuya şerh ettirdiğinizde, 5 yıl içerisinde kesin satışı almanız gerekmektedir.
   Bu satış vaadi sözleşmesini yapmadan önce, tapuya gidip, vaatle alacağınız taşınmaz üzerinde herhangi bir şerhin olup olmadığının kontrolü gerekir. Eğer taşınmaz üzerinde bir tetkikat (şerh) bulunmuyorsa, hemen tapuya şerh düşmek kaydıyla, satış vaadi sözleşmesi düzenlenir. Bu işlemin bir diğer adı da ÖN AKİTTİR. Bir Yargıtay kararını da yukarıdaki konu ile ilgili olarak yazımıza alır isek “ Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerh edilmediği sürece vaat konusu taşınmazın tapudan bir üçüncü kişiye temliki halinde sonradan aynı hak iktisap eden bu kişiye karşı ileri sürülemez.
    Ancak şerh edilmemiş dahi olsa, düzenlenmesinden sonra vaade konu taşınmazın sırf vaat alacaklısını zarara uğratmak amacıyla malik tarafından danışıklı olarak bir başka kişiye tapudan temliki halinde, vaat alacaklısının muvazaa nedeniyle tapunun iptalini istemesi mümkündür.”
    Demek oluyor ki, maketten bir taşınmaz aldınız mutlaka tapuda şerh ettiriniz. Kanun koyucu 6.1.1954 tarih ve 6217, 26 maddesinde yaptığı değişiklikle kişiye tapuda şerh hakkını tanımıştır.
    Noterlik kanununun “44 madde, -B- bendince de aynı hak, kişilerce satış vaadi sözleşmesi, taraflardan herhangi birinin istemiyle tapuya şerh ettirilir.” demektir.
    Diyeceğimiz şudur ki, maketten konut ve işyeri alacak olanlar, önünüze avukatı, bir yanınıza mali müşavirinizi, diğer yanınıza da emlak müşavirinizi almadan hiçbir sözleşme ve protokole imza atmayınız. Aksi halde maketin altında kalırsınız.