Paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda ortaklardan biri payını üçüncü kişiye sattığında, diğer hissedarların aynı bedelle satın alma önceliği bulunuyor. Ancak bu hak, yalnızca noter bildirimi yapıldıktan sonraki 90 gün içinde kullanılabiliyor. Bu süre dolduğunda, hissedarlar tüm haklarını kaybediyor.
Hisseli Tapularda “Şufa Hakkı” Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nda yer alan ön alım hakkı, paylı mülkiyetteki hissedarların taşınmaz üzerindeki paylarını koruma amacı taşıyor. Hissedarlar, ortaklarından biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, aynı koşullarla bu payı satın alma önceliğine sahip oluyor. Ancak bu hak, yalnızca kanunda belirtilen süreler içinde kullanılabiliyor.
Hukukçular, son yıllarda özellikle miras kalan taşınmazlarda yaşanan hisse satışlarının, bilgisizlik nedeniyle ciddi hak kayıplarına neden olduğunu vurguluyor.
Süre Nasıl İşliyor?
Hissesini satan kişi, bu satışı diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirmek zorunda.
Noter bildiriminin ulaştığı andan itibaren 90 günlük yasal süre işlemeye başlıyor.
Bu süre içinde ön alım hakkı kullanılmazsa, hak tamamen ortadan kalkıyor.
Eğer noter bildirimi yapılmazsa, satışın öğrenildiği tarihten itibaren en fazla 2 yıl içinde dava açılabiliyor. Ancak noter bildirimi geldikten sonra bu süre uzatılamıyor.
Uzmanlar, “Noterden gelen her tebligat dikkatle incelenmeli, süre asla kaçırılmamalı. Aksi halde mülkiyet hakkı geri alınamaz hale gelir.” uyarısında bulunuyor.
Hissedarlar Ne Yapmalı?
Ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarların, 90 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açması gerekiyor.
Dava dilekçesinde hissedarın satış bedelini ödemeye hazır olduğunu belirtmesi zorunlu. Mahkeme talebi uygun bulursa, bedel mahkeme hesabına yatırılıyor ve ilgili hisse davacı adına tescil ediliyor.
Süreyi Kaçıran Hak Kaybediyor
Hukukçular, ön alım hakkının “hak düşürücü” nitelikte olduğunu vurguluyor. Bu da sürenin kaçırılması halinde dava açmanın hiçbir sonuç doğurmayacağı anlamına geliyor.
Özellikle miras yoluyla kazanılan hisseli arazilerde, aile bireyleri arasında yaşanan iletişim eksikliği, çoğu zaman bu hakkın kullanılmadan kaybedilmesine neden oluyor.
Uzmanlardan Uyarı
Gayrimenkul hukukçuları, ön alım hakkının yıllardır yasalarda yer aldığını ancak vatandaşların süresel kısıtlamaları bilmemesi nedeniyle mağduriyetlerin arttığını belirtiyor.
Uzmanlar, “Noter bildirimi alındığında mutlaka bir avukatla görüşülmeli, hukuki süreç geciktirilmeden başlatılmalı. Çünkü 90 gün sonunda artık hiçbir şekilde hak iddia edilemez.” değerlendirmesinde bulunuyor.
