Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda devreye giren ön alım hakkı (şufa hakkı) kapsamında vatandaşlara kritik uyarılarda bulunarak, 90 günlük dava süresine dikkat çekti. Hisseli tapu sahiplerinin hak kaybına uğramamaları için bu süreyi kaçırmamaları gerekiyor.
ÖN ALIM HAKKI NEDİR?
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi kapsamında tanımlanan ön alım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda ortaklardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması halinde, diğer ortaklara bu hisseleri aynı koşullarda satın alma hakkı tanır. Ancak bu hak sınırsız süreyle geçerli değil.
YASAL BİLDİRİM SONRASI 90 GÜNLÜK SÜRE İŞLİYOR
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkililerinden alınan bilgilere göre, hisseli bir taşınmazın hisselerinden biri noter onaylı satışla üçüncü kişiye devredildiğinde, diğer hissedarlara bu durum noter aracılığıyla resmi olarak bildiriliyor. Bu bildirimin hissedara ulaşmasından itibaren 90 günlük yasal süre başlıyor. Bu süre içinde hissedar, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açarak ön alım hakkını kullanmak zorunda. Aksi halde dava hakkı ortadan kalkıyor ve yapılan satış geçerli sayılıyor.
SATIŞ BİLDİRİMİ YAPILMAYAN DURUMLARDA FARKLI SÜREÇLER İŞLİYOR
Gayrimenkul hukukçularına göre, bazı durumlarda satış bildirimi hissedarlara noter aracılığıyla yapılmadan da gerçekleşebiliyor. Bu gibi hallerde, satıştan haberdar olunduğu tarihten itibaren belirli haklar doğabiliyor. Ancak noter kanalıyla yapılan bildirim varsa, tek geçerli süre 90 gündür. Bu süre kaçırıldığında, hissedar hiçbir şekilde bu satışa itiraz edemiyor.
KIRSAL BÖLGELERDE RİSK DAHA BÜYÜK: HİSSELİ TAPU ORANI YÜKSEK
Türkiye genelinde özellikle kırsal bölgelerde, miras yoluyla intikal eden arazilerde hisseli tapuların yoğunluğu dikkat çekiyor. Tarım arazileri, bağ-bahçeler, köy evleri, arsalar ve apartman daireleri gibi birçok taşınmaz türü, birden fazla kişi adına tescilli durumda. Hisseli mülkiyetin yoğun olduğu yerlerde aile içi anlaşmazlıklar ve bilgi eksikliğinden doğan hak kayıpları sık yaşanıyor.
UZMANLARDAN ÇAĞRI: "RESMİ TEBLİGATLARA DİKKAT EDİN, HAKLARINIZI ARAYIN"
Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlar, vatandaşların noter bildirimi sonrası 90 günlük süreci yakından takip etmeleri gerektiğini vurguluyor. Süreyi kaçıranların dava açma ve itiraz hakkı ortadan kalktığı için mağduriyet yaşanabileceğine dikkat çeken uzmanlar, satış işlemiyle ilgili belge ve bildirimlerin dikkatle incelenmesini, gerektiğinde hukuki destek alınmasını tavsiye ediyor.
ADIM ADIM ÖN ALIM SÜRECİ: HİSSEDARLAR NE YAPMALI?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri ve hukuk uzmanlarının açıklamalarına göre hissedarların izlemesi gereken yol haritası şu şekilde sıralanıyor:
Satış bildirimi alındığında, bildirimde belirtilen tarihten itibaren 90 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalı.
Dava dilekçesinde, üçüncü şahsa satılan hissenin bedeli ödenerek davacı hissedar adına devri talep edilmeli.
90 günlük süre dolduktan sonra mahkemeye başvuru yapılırsa, dava reddediliyor ve satış kesinleşmiş oluyor.
Satış bildiriminin noter kanalıyla yapılmaması durumunda, farklı hukuki yollarla itiraz mümkün olabilir. Ancak bildirimin noterle yapılması halinde süre katı biçimde uygulanıyor.
Tapu kayıtları ve bildirim belgeleri mutlaka saklanmalı ve gerektiğinde bir avukata danışılarak işlem yapılmalı.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri, resmi bildirimin ardından süreyi kaçıran vatandaşların, çoğu zaman hisselerini tamamen kaybettiklerini belirterek, bilinçli hareket edilmesinin önemine işaret etti. Hisseli tapu sahiplerinin, kendilerine ulaşan noter tebligatlarını görmezden gelmemeleri ve gerekirse hukuki danışmanlık almaktan çekinmemeleri gerektiği vurgulandı.
