TÜM dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgını nedeniyle herkesin hayatını etkileyen sürecin ilk aşaması olan tıbbi dönemin en ağır kısmını geçirmiş bulunuyoruz. Önceliğimiz hayatta kalmak ve sağlıklı kalmak olduğundan otoritelerce alınan önlemlere uyarak normalleşme yönünde ilk adımlarımızı atıyoruz. 
Ancak bu sürecin sadece tıbbi değil aynı zamanda ekonomik, sosyal ve hukuki bir süreç olduğu tartışmasızdır. İşte bugünlerde tıbbi sürecin hemen devamında bu gerçeklerle yüzleşmeye başlamış bulunuyoruz. Başta işçi-işveren, satıcı-alıcı, kiraya veren-kiracı ilişkileri olmak üzere birçok alanda oldukça çok sayıda uyuşmazlık doğmuş bulunmaktadır. Sağlık alanında alınan tedbirler herkes için geçerli ve uyulması zorunlu iken hukuki alanda herkes için geçerli ve genel tedbirlerin alınması ve uygulanması sınırlı bulunmaktadır. Nitekim hukuk alanında işçi çıkarma yasağı, tahliye davası açılması yasağı, kısa çalışma ödeneği, sürelerin durması gibi genel tedbirler alınmış olmakla birlikte her hukuki ilişkinin birbirinden farklı olması, somut olayların birbiriyle benzeşmemesi, tarafların özellikleri gibi nedenlerle genel tedbirler tüm sorunları ortadan kaldırmamış bulunmaktadır. 
Normalleşme sürecinin başlaması ile birlikte mahkemeleri, icra dairelerini, hukukçuları, arabulucuları bekleyen yüzbinlerce uyuşmazlık karşımıza çıkacaktır. Sosyal, ekonomik ve yargısal hayatın yeni oluşan olağanüstü hale karşı hazır olması, sorunları göğüslemesi, kısa zamanda çözüm üretmesi gerekliliği bulunmaktadır. 
Pandemi sürecinden kaynaklanan hukuki sorunların başlıcalarından birisi de kiraya veren-kiracı uyuşmazlıklarıdır. Başta işyerleri olmak üzere tüm kira ilişkilerinde hem tarafların durumlarının değişmesi hem de mecurun durumunun değişmesinden kaynaklı uyuşmazlıklar ortaya çıkmıştır. Kamusal kararlarla AVM’lerin, ulaşım araçlarının, bazı sektörlerin faaliyetleri tamamen durdurulmuştur. Diğer birçok işyeri ise faaliyetleri herhangi bir kamusal kararla durdurulmamakla beraber sokağa çıkma yasakları, bulaş riskleri, tüketici eğilimleri, müşteri azlığı gibi nedenlerle iş kaybına uğramışlardır.    
Ülkemizde 2020 yılı Mart ayından başlayarak oluşan, öngörülmesi mümkün bulunmayan bu durum sözleşmelerin ve ilişkilerin yeniden gözden geçirilmesi ve gerektiğinde yeniden düzenlenmesi ihtiyacını doğurmuştur. Hukuki müessese olarak mücbir sebep hali, öngörülemeyen hal, aşırı ifa güçlüğü, dürüstlük kuralları gibi başlıklar çerçevesinde değerlendirilebilecek olan uyuşmazlıklar için yargısal makamların çözüm noktasında hem süre hem de adillik anlamında tam olarak hazır bulunduklarını söylemek zordur.
Yüzbinlerce uyuşmazlık gerçeği önümüzde olup, bu uyuşmazlıklara çözüm üretmek bakımından elimizde iki ayrı yol bulunmaktadır. Bunlardan birisi dava yolu, ikincisi ise arabuluculuk yoludur.Kira ilişkilerinin yeniden düzenlenmesi ve uyuşmazlıkların ortadan kaldırılması bakımından bu iki yol arasında bir karşılaştırma yapılması kişilere ışık tutacaktır. 
SÜRE YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-DAVA YOLU
Uyarlama ya da kira bedelinin tespiti adı altında açılacak bir davada dava dilekçesinin düzenlenmesi, dava açılması, dilekçenin karşı yana tebliği, yasal cevap süresinin beklenmesi, cevap verilmesi, cevabın tebliği, delillerin toplanması, duruşma günü tayini, duruşma yapılması, eksik delillerin toplanması, keşif kararı, bilirkişi incelemesi, bilirkişi raporu düzenlenmesi, taraflara tebliği, bilirkişi raporuna itiraz edilmesi, itirazların değerlendirilmesi, gereğinde ek ya da yeni rapor alınması, karar verilmesi, kararın yazılması, tebliği, icra takip işlemlerinin başlaması, takibin kesinleşmesi,  istinaf süreci, tehir-i icra kararı gibi son derece uzun bir sürecin sonrasında herhangi bir sıra dışı durumla karşılaşılmasa dahi yaklaşık olarak en az 2 YIL sürecek bir yargılama yapılacaktır.
SÜRE YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-
ARABULUCULUK YOLU
Kira bedelinin ya da kira ilişkisinin yeniden düzenlenmesi amacıyla arabulucuya başvurulması, toplantı gününün belirlenmesi, davet yapılması, ilk oturum, oturum ertelemeleri, son oturum, anlaşma tutanağının düzenlenmesi, imzalanması işlemleri dâhil olmak üzere arabuluculuk yoluyla uyuşmazlığın çözümü 1 GÜN İLA EN FAZLA 8 HAFTA içerisinde sonlanmış olacaktır. 
ÖNGÖRÜLEBİLİRLİK YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-DAVA YOLU
Uzunca sürecek bir yargılamada delillerin tam ve yeterince toplanamaması, kaydi delillerle gerçek durumun farklılık içermesi, hakimden, bilirkişiden, takdir haklarından kaynaklanan nedenlerle yargılama sonucunda verilecek kararın hem davacı hem de davalı yönünden sürpriz olması ya da tatmin edici olmaması olasılığı bulunmaktadır. Taraflardan birisi için yıkıcı ya da beklenenin ötesinde zarar verici sonuçları da olabilecek bulunan dava yolunda nihai kararın ne şekilde olacağını yüzde yüz tahmin etmek mümkün bulunmamaktadır. Özellikle yargılamanın uzamasından kaynaklı olarak pandemi koşullarının bulunduğu bugün ile keşif ve bilirkişi incelemesinin yapıldığı tahminen 6 ay ya da 1 yıl sonraki durum büyük ölçüde farklı olacağından yargılama sonucunu öngörmek olanaksızdır.
ÖNGÖRÜLEBİLİRLİK YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-
ARABULUCULUK YOLU
Tamamen tarafların inisiyatifinde yürüyen bir süreç olduğundan hem arabuluculuk yolunun işleyişi hem de sonucu taraflar yönünden yüzde yüz oranında kesin ve öngörülebilir bulunmaktadır. Zaten tarafların öngörmediği bir gidişat söz konusu olduğunda her bir yanın anlaşma yapmama gibi bir hakkı bulunduğundan önlerinde öngörülemeyen bir tabloyla karşılaşmaları mümkün bulunmamaktadır.
MASRAFLAR YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-DAVA YOLU 
Dava harcı, keşif ve bilirkişi incelemesi masrafları, posta masrafları, gider avansları, icra harçları, icra masrafları, avukatlık ücretleri gibi tüm giderler göz önüne alındığında neredeyse dava konusunun yüzde yirmibeşine varan ya da en düşük kira bedelinde dahi yaklaşık 5-10.000,00TL arasında bir masraf ödenmesi gerekmekte olup, bundan kaçınmak mümkün değildir.
MASRAFLAR YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-
ARABULUCULUK YOLU
Hiçbir harç ödemeden sadece arabuluculuk ücreti ödenerek ya da vekil ile temsil yapılıyor ise davaya nazaran daha makul bir vekalet ücreti ile süreci sonlandırmak mümkündür.
İLİŞKİYİ ÇOK YÖNLÜ 
DÜZENLEMEK YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-DAVA YOLU 
Mahkeme önüne sadece uyuşmazlık konusu ile sınırlı konular getirilebileceğinden ve usul hükümleri gereği hem tarafların hem de mahkemenin bunların dışına çıkması mümkün bulunmadığından örneğin sadece tahliye ya da sadece yeni kira bedeli belirleme konularında karar verilebilecektir. Kira sözleşmesinin ya da genel olarak tüm kira ilişkisinin başka hükümlerine genel olarak dokunulmayacak ve tarafların yükümlülükleri ilk anlaşmadaki gibi devam edecektir. Verilen kararla herhangi bir durum değişikliğini içermeyen, esnek olmayan, dava tarihinden itibaren geçerli olup bundan sonra hep böyle devam edecek olan yeni bir ilişki tesis edilecektir. Oysa pandemi sürecinin etkileri aylar ya da yıllar itibari ile kişi ya da sektör bazında sıkça değişiklik gösterebilecektir. Örneğin; bir lokanta için pandemi dönemi-normalleşme dönemi-normalleşmenin ilk ayları-normalleşmenin birinci yılı gibi dönemlerde değişiklik gösteren ve ayrı ayrı düzenlenmesi gereken durumlar söz konusudur. Mahkeme vereceği karar ile  bunları hiç gözetmeksizin tek bir hüküm ve tüm zamanlarda uygulanacak bir karar oluşturacaktır. Örneğin; bu lokantanın kira bedelinin lokantanın kapalı olduğu dönemde yüzde yetmişbeş; normalleşme sürecinin ilk aylarında yüzde elli; bir yılın sonunda  ise yüzde on oranında gerekirken mahkeme, usul hükümleri gereği bir tek kira bedeli belirleyecek ve ekonominin inişli çıkışlı dönemlerini göz ardı ederek bir karar verecektir. Bu karar kimi zaman kiraya vereni kimi zaman kiracıyı ve genellikle de her iki tarafı tatmin etmeyecektir.
İLİŞKİYİ ÇOK YÖNLÜ 
DÜZENLEMEK YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-
ARABULUCULUK YOLU
Taraflar varılacak anlaşma ile kira ilişkisinin bundan sonraki şeklini hem konu hem de süre yönünden sınırsızca düzenleyebilecekler, değişen durumlara göre de yeniden arabuluculuk yöntemi ile bir araya gelebileceklerdir. Dava yolundan farklı olarak kira bedellerini aydan aya, yıldan yıla veya herhangi bir zaman dilimine göre belirleyebilecekleri gibi ciro üzerinden belirleme, sektörel gelişmelere göre belirleme yollarına gidebileceklerdir. Sınırsızca ve özgürce kira sözleşmesinin her bir maddesinde diledikleri değişikliği yapabileceklerdir. Bağımsız bir biçimde kiralananın niteliğini değiştirme, küçültme ya da büyültme, mal ile ödeme, kira ilişkisine yan ya da ek başka ilişkilere girme gibi sınırsız seçenekle aralarındaki dengeyi kurabileceklerdir.
İLİŞKİNİN DEVAMI YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-DAVA YOLU
İlişkinin mevcudiyeti ve geleceği büyük ölçüde zarar görecek, çatışma ortamı oluşacak, gönül kırıklıkları yaşanacaktır. Çekişme yüksek düzeyde olacağından taraflar artık birer partner değil, birer hasım olacaklardır. Yargılama sonucu ne olursa olsun bir araya gelemeyecekler, bundan böyle aralarındaki her sorunu mahkeme önüne götürecekler, ilk fırsatta karşıdakine zarar vermek isteyeceklerdir. Artık yol arkadaşlığı bitecek, düşmanca duygular ve nefsi tavırlar ilişkiye hakim olacaktır.
İLİŞKİNİN DEVAMI YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-
ARABULUCULUK YOLU
Taraflar nasıl ki kira ilişkisi kurulurken rızai olarak bir araya gelip kazan-kazan yöntemi ile aynı hedefe yürümüşlerse, bundan sonra da karşı karşıya değil, yan yana bir ilişkiyi tercih etmiş olacaklardır. Kira ilişkileri tüm hukuki ilişkiler içerisinde aile hukuku sonrasında en uzun süren ilişkilerdendir. Arabuluculuk yönteminde bu ilişkinin bozulmayacağı sonuçlar elde edilecektir.
GİZLİLİK YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-DAVA YOLU
Günlük hayatta kiraya verenlerin genelde birden çok kiralananı olduğu ya da kiracıların yine birden çok yerde kiracı bulunduğu bilinmektedir. Örneğin; AVM’lerde bir tek kiraya veren ama onlarca-yüzlerce kiracı bulunmaktadır. Yine zincir mağazalarda onlarca kiraya veren ve bir tek kiracı bulunmaktadır. Her kira ilişkisinin kendine özgü özellikleri bulunmaktadır. Kira ilişkisinin ne zamandan beri devam ettiği, kiracının mecura bakım ve dekorasyonu, kira bedeli ödemelerindeki düzenliliği, AVM kurallarına uyumu gibi sayısız durum tarafların birbirine bakışını etkilemektedir. Bu nedenle örneğin bir AVM’de, bir mağaza için metrekaresi 50 TL’den kiraya verilen bir yer, bir başka kiracıya 250 TL’ye verilebilmektedir. Bu nedenle kiraya verenler sözleşmelere özel hükümler koyarak gizlilik kuralı getirmekte, bir kiracının ödediği kira bedelini, diğer bir kiracının bilmemesini istemektedirler. Çünkü daha fazla kira ödeyen kiracı diğer bir kira sözleşmesini emsal göstererek kendisine de kira indirimi yapılmasını talep edebilmektedir. Bunun gibi birçok yerde şubesi bulunan bir market zinciri, bir semtte kiraladığı yerin kira bedelinin başka semtteki yerin kiraya verenince bilinmesini istememektedir. Sadece kira bedelinde değil, kira sözleşmelerinin içeriğindeki çok sayıda hükümde gizlilik olsun istenmektedir. Dava yoluna gidildiğinde tüm bu bilgiler ifşa olmakta, alenileşmekte, mahkeme kararları herkes tarafından bilinmekte ve çoklu kira ilişkilerinde değişik taraflar arasında kaos doğmaktadır.
GİZLİLİK YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-
ARABULUCULUK YOLU
Arabuluculuk süreci gizli olduğundan, hem görüşme içerikleri hem de varılan anlaşma bir sır olarak taraflarda kaldığından üçüncü kişilerin sözleşme hükümlerinden ve özellikle de kira bedelinden haberdar olmaları mümkün bulunmamaktadır. Böylelikle her bir kira ilişkisi kendi mahremiyetini korumakta, iyi ya da kötü yönde emsal olarak kullanılmamaktadır.
SONUÇLARI YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-DAVA YOLU
Uzun süre devam eden, kararın ne şekilde çıkacağı bilinmeyen ancak yürürlük tarihi dava tarihi olan yargılamada, yıllar sonra birikmiş bir borç ya da birikmiş bir iade ortaya çıkabilmektedir. Örneğin; kira bedelinin uyarlanması istendiğinde karar verilip, kararın kesinleşmesi tarihine kadar mevcut haliyle kira bedellerinin ödenmesine devam edilmektedir. Böylelikle pandemi koşullarının en ağır olduğu, işlerin en kötü olduğu, ödeme güçlüğünün en yoğun olduğu dönemde dava açmak, davacının sorununu çözmemektedir. Davacı bir an önce yükümlülüklerinin azaltılmasını ve ticari hayatının sürdürülebilir hale gelmesini arzu etmektedir. Ancak bu konudaki başvurusunun sonucunu almak için yaklaşık iki yıl süre ile beklemesi gerekmektedir. Bu nedenle dava açmak onun derdine merhem olamamaktadır. Diğer yanda ise kira bedellerini tahsil etmekle birlikte bir belirsizlik içerisinde olan, aldığı bedelleri iade edip etmeyeceğini ya da ne kadar iade edeceğini bilemeyen kiraya veren bulunmaktadır. Yargılamanın sonucuna göre onlarca ayın fark tutarını iade ya da mahsup etmek durumunda kalan kiraya veren, hesabını şaşırmakta ve beklemediği bir borç yükü altına girmektedir.
SONUÇLARI YÖNÜNDEN 
KARŞILAŞTIRMA-
ARABULUCULUK YOLU
Kısa zamanda sonuçlanan arabuluculuk yolunda taraflar neredeyse ilk aydan başlayarak yeni dönem için önlerini görebilmekte, kira bedeli ya da sözleşmenin diğer hükümleri konusunda sonuçları kendileri tayin etmektedir.